亞省住屋建設創新高 愛民頓與卡加利經驗是否值得借鑑？

圖/文:CBC

面對人口急速增長帶來的住屋需求，亞省於 2025 年錄得歷來最高的住宅動工量，按人均計更位居全國之首。這一波建屋高峰，標誌着該省在短時間內有效擴大住屋供應，引起其他加拿大城市及政策制定者的關注。

根據加拿大按揭及房屋公司（CMHC）公布的數據，亞省於 2025 年約有 54,900 個住宅動工項目，較 2024 年上升約 15%；而 2024 年本身亦已較 2023 年增加 33%。連續兩年的強勁增長，反映住屋建設正積極回應人口流入所帶來的壓力。

在各類住宅當中，出租住宅的建造增幅尤其顯著。省政府指出，新落成的租賃單位有助紓緩市場供求失衡，令租金水平回落並趨於穩定，目前平均租金較全國平均低約 400 加元，在高通脹環境下尤為突出。

有學者指出，住屋需求上升並不必然帶來供應增加，關鍵在於政策是否能夠配合市場需要。過去十多年間，大多倫多地區亦曾多次出現需求急升，但由於政策及審批制度未能及時回應，最終只推高樓價，未有產生足夠的新供應。相比之下，亞省能夠在需求增加的同時迅速擴大建屋量，顯示其政策環境具備一定優勢。

從發展商角度而言，亞省的吸引力主要體現在多個層面。首先，該省並無徵收省級銷售稅，直接降低建築成本；其次，地方政府向發展商收取的費用普遍較低，相關成本亦較平均地分攤於整體稅制之中，而非集中於新項目身上。此外，市政府在規劃及審批方面態度相對開放，有助加快項目落實。

在加拿大房屋建築商協會（CHBA）於 2024 年進行的一項研究中，愛民頓及卡加利分別在「建造成本可負擔程度」及「建屋便利程度」方面排名全國第一及第五；反觀溫哥華及多倫多，則分別僅列第十七及第二十一位。該研究指出，批核時間、發展費用水平，以及是否設有支援發展商的制度，均對建屋速度構成關鍵影響。

值得注意的是，卡加利市於 2024 年推行全面重新分區政策，容許原本只准興建獨立屋或半獨立屋的社區，發展更高密度住宅。業界估計，相關措施可將審批時間縮短約半年，從而降低整體成本。然而，政策亦引發部分居民不滿，涉及社區特色改變及泊車壓力等問題，並成為地方選舉的爭議議題，其長遠影響仍有待觀察。

展望未來，雖然國際移民增速預期將有所放緩，CMHC 認為亞省的建屋活動或會稍為回落，但加拿大統計局預測，該省人口仍將持續增長，並有可能超越卑詩省，成為全國第三大省份。隨着住屋需求持續存在，亞省能否維持供應增長，將成為衡量其住屋政策成效的重要指標。

整體而言，亞省近年的經驗顯示，若政策環境能有效配合市場需求，住屋供應並非無法迅速提升。對正面對樓荒問題的其他城市而言，相關做法無疑具備一定參考價值。